Podział majątku: jak rozliczyć mieszkanie z kredytem?

Podział własności mieszkania i spłata wspólnego kredytu to dwa różne zagadnienia. Przyznanie nieruchomości jednemu z byłych małżonków nie zwalnia automatycznie drugiego z zobowiązania wobec banku. Trzeba oddzielnie przeanalizować wartość majątku, rozliczenia między małżonkami i treść umowy kredytowej.

Czy od wartości mieszkania odejmuje się kredyt?

W uchwale z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18, Sąd Najwyższy wskazał, że przy przyznaniu nieruchomości jednemu małżonkowi jej wartość ustala się co do zasady bez pomniejszenia o obciążenie hipoteczne, chyba że przemawiają przeciwko temu ważne względy. Nie można więc automatycznie obliczyć spłaty jako połowy różnicy między ceną rynkową a saldem kredytu.

Znaczenie ma konkretny sposób podziału i sytuacja sprawy. Wyjątek nie powinien być traktowany jako reguła, a samo istnienie hipoteki nie wyjaśnia jeszcze, dlaczego miałaby ona zostać uwzględniona w wycenie. Wartość nieruchomości może wymagać opinii biegłego.

Co z bankiem po podziale?

Orzeczenie lub umowa między małżonkami dotycząca własności nie zmienia sama w sobie kręgu kredytobiorców. Przejęcie długu i zwolnienie drugiej osoby wymagają odrębnych czynności oraz spełnienia odpowiednich warunków, w tym zgody wierzyciela. Zanim ustalisz spłatę byłego małżonka, sprawdź z bankiem realną możliwość zmiany umowy kredytowej.

Raty zapłacone po ustaniu wspólności

Wpłaty dokonywane przez jedną osobę po ustaniu wspólności mogą wymagać rozliczenia. Ich podstawa i zakres zależą od okoliczności, źródła środków oraz wcześniejszych ustaleń. Uchwała SN III CZP 30/18 dotyczy możliwości dochodzenia między małżonkami zwrotu należności zabezpieczonej hipoteką spłaconej przez jednego z nich już po zniesieniu wspólności. Nie każda zapłacona rata prowadzi jednak automatycznie do identycznego żądania.

Co przygotować do rozmowy?

• Akt nabycia, numer księgi wieczystej i dokumenty dotyczące wartości nieruchomości.
• Umowę kredytu, aneksy, aktualne saldo i historię spłat. Jeśli kredyt jest powiązany z CHF, zobacz także, jakie dokumenty przygotować do analizy kredytu frankowego.
• Dokumenty wskazujące datę ustania wspólności majątkowej.
• Zestawienie wpłat każdej osoby oraz uzgodnienia z bankiem i byłym małżonkiem.

Na tej podstawie można porównać wariant przyznania mieszkania jednej osobie, jego sprzedaży lub innego dopuszczalnego rozliczenia. W kancelarii przy ul. Damrota 8/3 w Opolu omawiamy dokumenty i skutki poszczególnych rozwiązań, bez zakładania z góry jednego sposobu podziału.

Spłata drugiego małżonka a raty kredytu

Spłata zasądzona na rzecz byłego małżonka i zobowiązanie wobec banku to odrębne kwestie. Przejęcie mieszkania nie zwalnia automatycznie drugiej osoby z długu wobec banku. Proponując kwotę oraz terminy spłaty, trzeba uwzględnić oba obciążenia i uzgodnienia z kredytodawcą.

Jeżeli termin przyznanej spłaty już minął, sprawdź możliwość egzekucji spłaty i odsetek. Jeśli natomiast źródłem wspólnego prawa do mieszkania jest dziedziczenie, zobacz poradnik o dziale spadku i rozliczeniach rodzeństwa.

Najczęstsze pytania

Czy po oddaniu mieszkania byłemu małżonkowi przestaję spłacać kredyt?

Nie automatycznie. Odpowiedzialność wobec banku wynika z umowy kredytowej i ewentualnych skutecznych zmian tej umowy.

Czy wartość mieszkania zawsze pomniejsza się o hipotekę?

Nie. Wskazana uchwała SN przyjmuje co do zasady wycenę bez pomniejszenia, z możliwością uwzględnienia ważnych względów w konkretnej sprawie.

Czy trzeba zachować potwierdzenia rat?

Tak. Historia wpłat i źródło środków mogą być istotne dla późniejszych rozliczeń między małżonkami.

Czytaj dalej

• Jak przygotować podział majątku
• Pomoc prawna przy rozwodzie
• Sprawy rodzinne i majątkowe

Materiał ma charakter ogólny. Ocena konkretnej sprawy wymaga zapoznania się z dokumentami i jej okolicznościami.